בית מקבלן, בחריש

[redroze]

תמשיך את התרגום, אדם שערך הדירה שלו למגורים עלה כנראה הפסיד. מכיוון שערך הדירה הבאה שירכוש גבוה יותר, ועכשיו כתוצאה מהעליה הפער עוד יותר גדל.

[ישה]

האם אדם שרץ אחרי אוטובוס מהכפר לעיר מפסיד יותר מאדם שרץ אחרי מונית.

 

קנה דירה יגור בה עד מאה ועשרים, מה איכפת לו מה קורה בחוץ?

[ETAA]

דירה בשבילכם או להשכרה?

חבר מהעבודה שרכש בחריש לפני כמה שנים להשקעה מצטער על היום הזה עד עכשיו.

 

אמירה שלא אומרת כלום, אם לא תפרט.

 

ההסבר היחיד שעולה בדעתי הוא שאולי החבר קנה מקבוצת רכישה שהבניה בה תקועה. אם קנה מקבלן אני לא רואה סיבה להצטער בשלב הזה. ההיפך, אם קנה לפני כמה שנים אז על הנייר הוא אמור להיות עם רווח משמעותי מאוד.

 

אני רכשתי מקבלן דירה בחריש להשקעה ובכשנה וחצי המחיר "על הנייר" עלה משמעותית, וזאת למרות שכרגע מדובר באתר בניה אחד גדול.

עריכה אחרונה ב-11 לאוקטובר, 2016 על ידי ETAA

[dany]

כל פעם שעולה השיחה הוא מעקם פרצוף ומוריד את הראש,

מבטיח לברר מדוע![emoji111]

 

Sent from my SM-G900F using Tapatalk

[Guest Automatic1]

כנראה שציפה לתל אביב במחיר חריש.

[redroze]

האם אדם שרץ אחרי אוטובוס מהכפר לעיר מפסיד יותר מאדם שרץ אחרי מונית.

 

קנה דירה יגור בה עד מאה ועשרים, מה איכפת לו מה קורה בחוץ?

ישה, אם הבנתי נכון את המשל שלך אתה מתכוון להבדל בין זוג צעיר שרוכש דירה בחריש לעומת זוג שרוכש דירה בגוש דן.

 

אני התכוונתי לזוג (שכנראה כבר לא צעיר) אשר יש בבעלותו דירה אשר רכש לפני אי אלו שנים וכיום הוא "הרוויח" כי הערך שלה עלה.

כמה אנשים מבין מכריך אתה מכיר שגרו כל חייהם באותה דירה? אני יכול להעיד על עצמי שמבין אלפי האנשים שאני מכיר אני יכול למנות אותם ביד אחת.

 

אם אני אנסה לרשום את זה בשפתך, זה משול לאדם שרץ אחרי פרארי לעומת אדם שגם רץ אחרי פרארי אבל בדרך הוא השיג סמארט ועכשיו הוא מנסה להשתמש בה בכדי לתפוס את הפרארי. ב-2 המקרים תצא מופסד, ההבדל הוא רק בפער.

[Matan g]

כל פעם שעולה השיחה הוא מעקם פרצוף ומוריד את הראש,

מבטיח לברר מדוע![emoji111]

 

Sent from my SM-G900F using Tapatalk

 

חריש על הנייר ולאנשים שלא מהאיזור - נראה כמקום מבטיח

אבל!

לא מספרים לכם כמה דברים מאוד חשובים:

1. היישוב קרוב לשטח עויין (ר"פ)

2. ברשות ישנן מפחמות שמייצרות פחמים והן עובדות 24/7, העשן מגיע ישר אל בתי התושבים בחריש - יש איזורים בהם אי אפשר לתלות כביסה בחוץ אפילו

3. היישוב מרוחק, כ-25 דק נסיעה לחדרה במקרה הטוב וקצת פחות מזה לפרדס חנה.. מי שעובד במרכז ותלוי ברכבת חייב להגיע לתחנת קיסריה ברכב (כ-15 דק לפחות בבוקר)

4. מסביב ליד היישוב יש בעיקר כפרים ערביים - איזור וואדי ערה הלא סימפטי במיוחד, למי שזוכר את ההפגנות, שם גם נמצא ביתו של המחבל שרצח לפני כ8 חודשים 2 ישראלים בדיזינגוף ת"א וגם הנהגת הפלג הצפוני

5. אוכלוסיה - אני משער שרוב האוכלוסיה באיזור חלשה,אלה שיכולים להרשות לעצמם קצת יותר קונים באיזור פרדס חנה - כרכור או דרומית לשם

 

כבן האיזור (פרדס חנה-כרכור) אני רואה המון זוגות ומשפחות מהמרכז שפשוט משקרים להם במצח נחושה, בעוד שהם חושבים שעשו את עסקת חייהם ועל הדרך אותם זוגות שנוהרים לקנות דירות באיזור מקפיצים את המחיר בצורה לא פרופורציונלית

 

בקיצור תבדקו טוב טוב את הפרטים הקטנים.. גם בפרדס חנה נוכחתי לדעת שבונים בקצב מטורף במחירים "עממיים" יחסית, אבל ללא כל תשתיות - ועל כך יעידו עשרות הרכבים שנתקעים בפקק כל בוקר וערב בכניסה לשכונה, שלא מוצאים חניה לאורחים ברחוב כי פשוט אין ושאין להם אפילו גינה ירוקה להסתובב בה או מכולת קרובה.

 

לא כל מה שנוצץ הוא זהב

[gsi16v]

תמשיך את התרגום, אדם שערך הדירה שלו למגורים עלה כנראה הפסיד. מכיוון שערך הדירה הבאה שירכוש גבוה יותר, ועכשיו כתוצאה מהעליה הפער עוד יותר גדל.

טעות נפוצה שגורמת לאנשים לפספס מחירי דירות שכל הזמן עולים.

 

נניח שכשהוא בלי דירה יש לו הון של 300k

קנה דירה ב600k, ז'א לקח משכנתא של 300k

עכשיו ערך הדירה 1m, מכר אותה, סגר משכנתא, שילם למתווך וכל מיני הוצאות ב 50k סתם רק לצורך ההשוואה ונשאר לו 650k ביד.

 

עכשיו הוא באותו מצב ללא דירה כמו בהתחלה רק שיש לו הון עצמי של 650k מה שסביר להניח שבטוח הוא לא היה חוסך את ה350k האלה בשום תקופה.

 

וזה לא משנה אם עכשיו אחרי התקופה הדירות יקרות יותר כי זה גם היה קורה אילו לא היה קונה דירה.

 

וגם אם ירצה לקנות שוב דירה, יש לו הוא עצמי יותר גבוהה, יכול לקחת משכנתא גדולה יותר אבל יוכל להרויח יותר על הדירה הבאה ולהשאר אחרכך עם הון עצמי שלא היה לו אילו לא היה קונה שוב דירה.

 

Sent from my SM-G900F using Tapatalk

עריכה אחרונה ב-12 לאוקטובר, 2016 על ידי gsi16v

[shais01]

^^^^^

 

זה לא הטיעון.

ברור שבתקופה של עליות מחירי הנדלן, עדיף להיות על הרכבת ולא לנסות לרוץ לידה.

 

הטיעון הוא שבדירה למגורים, אם אתה מתכנן לשדרג, עדיף לשדרג בתקופה של ירידות ולא של עליות.

נכון שתפסיד במכירת הדירה הנוכחית, אבל תרוויח ויותר מההפסד על הפער ביחס לדירה המשודרגת, היקרה יותר.

[gsi16v]

לא מכיר ירידה ב15 השנים האחרונות, אולי האטה בעליה, וגם לא רואה איך ניתן להפסיד

דירה עדיף לשדרג כשמצאת דירה אחרת עם פונציאל רווח ושמצאת קונה שמשלם טוב על הדירה הקיימת

 

Sent from my SM-G900F using Tapatalk

עריכה אחרונה ב-12 לאוקטובר, 2016 על ידי gsi16v

[ישה]

^^^

 

אתה לא מכיר את ההיסטוריה של הנדל"ן בארץ כנראה.

 

דירת מגורים המשמשת את המשפחה , מחליפים מרצון לשדרג , ולא ממקום של רצון להרוויח.

[sperial]

לא מכיר ירידה ב15 השנים האחרונות, אולי האטה בעליה, וגם לא רואה איך ניתן להפסיד

דירה עדיף לשדרג כשמצאת דירה אחרת עם פונציאל רווח ושמצאת קונה שמשלם טוב על הדירה הקיימת

 

Sent from my SM-G900F using Tapatalk

הרווח הוא "על הנייר". באופן מעשי דווקא מדובר בירידת ערך, כאשר משוים לשינוי המחיר של דירות אחרות שמלכחילה יותר יקרות.

 

כאשר רוצים לשדרג דירה הפרש המחיר בין הדירה הנרכשת לבין הדירה הנמכרת דווגא גדל עם עלית המחירים, אם כי, כמובן, יש עניין של מאפייני הדירות הספציפיות. ה"רווח" קיים רק במקרה שנמוך, וגם אז לא תמיד.

 

לדוגמא - רכשת דירת 4 חדרים תמורת 750 אש"ח. דירת 5 חדרים באותו פרוייקט עלתה 900 אש"ח. כעבור מספר שנים ערך הדירות עלה ב-20%, כלומר דירת 4 החדרים תהיה שווה 900 אש"ח. על הנייר מדובר ב"רווח" של 150 אש"ח. אבל אם תרצה למכור אותה ולרכוש את דירת 5 החדרים יהיה מדובר ב-1080 אש"ח, כלומר ה"רווח" של 150 אש"ח הופך דווקא ל"הפסד" של 30 אש"ח.

עריכה אחרונה ב-12 לאוקטובר, 2016 על ידי sperial

[gsi16v]

לא הסטוריה, 15 שנים.

לא ראיתי ירידה או מישהו קנה בX ומכר פחות מזה בטח שלא במקומות מתפתחים, אני לא מדבר על חורים וסימטאות שהפכו דייור לנרקומנים

 

Sent from my SM-G900F using Tapatalk

[ישה]

חפש באינטרנט מידע של הלשכה המרכזית , תראה שהייתה ירידת מחירים בתקופה של 15 השנים האחרונות בדירות שהיו במרכז הפיילה של תל אביב.

 

והירידה הייתה של 20-40% בהשוואה ל אמצע שנות התשעים.

[redroze]

לא הסטוריה, 15 שנים.

לא ראיתי ירידה או מישהו קנה בX ומכר פחות מזה בטח שלא במקומות מתפתחים, אני לא מדבר על חורים וסימטאות שהפכו דייור לנרקומנים

 

Sent from my SM-G900F using Tapatalk

הורי רכשו את דירתם הקודמת ב-91 ומכרו אותה בשיא המשבר ב-2001 באותו סכום (כמיליון ש"ח). על פניו הורי לא הרוויחו. בין השנים הנ"ל ערך הדירה טיפס עד כ-20% אך נחתך באופן חד בעקבות משבר הדוט קום. באותה תקופה היו מעט עסקאות וקבלנים היו מאוד צמאים למזומנים ומכירות. הורי רכשו דירה מקבלן ב-1.5 מיליון ש"ח, דירה שהוצעה עד לפני מספר חודשים ב-2 מיליון ש"ח ועוד זרק לעיסקה תוספות בעשרות אלפי שקלים (מזגנים, שינויים וכו'). על פניו הורי הרוויחו מהעיסקה הזו, במיוחד אם תקח בחשבון שהדירה שווה היום הרבה יותר מ-3 מיליון ש"ח.

ומה אני אומר? זה סתם משחק והכל "על הנייר". אם הם ירצו עכשיו להחליף את הדירה שלהם בכסף שהם יקבלו על הדירה הם לא יצליחו לרכוש דירה משמעותית יותר טובה מבלי להוסיף סכום כסף משמעותי.

 

לעומת זאת, על הדירה בחריש יש להם סיכוי להרוויח. רשמתי סיכוי כי עד שאין חוזה חתום הכל בתיאוריה ו"על הנייר".

 

ספיראל, תודה על הדוגמא, זה בדיוק מה שהתכוונתי.

חריש על הנייר ולאנשים שלא מהאיזור - נראה כמקום מבטיח

אבל!

לא מספרים לכם כמה דברים מאוד חשובים:

1. היישוב קרוב לשטח עויין (ר"פ)

2. ברשות ישנן מפחמות שמייצרות פחמים והן עובדות 24/7, העשן מגיע ישר אל בתי התושבים בחריש - יש איזורים בהם אי אפשר לתלות כביסה בחוץ אפילו

3. היישוב מרוחק, כ-25 דק נסיעה לחדרה במקרה הטוב וקצת פחות מזה לפרדס חנה.. מי שעובד במרכז ותלוי ברכבת חייב להגיע לתחנת קיסריה ברכב (כ-15 דק לפחות בבוקר)

4. מסביב ליד היישוב יש בעיקר כפרים ערביים - איזור וואדי ערה הלא סימפטי במיוחד, למי שזוכר את ההפגנות, שם גם נמצא ביתו של המחבל שרצח לפני כ8 חודשים 2 ישראלים בדיזינגוף ת"א וגם הנהגת הפלג הצפוני

5. אוכלוסיה - אני משער שרוב האוכלוסיה באיזור חלשה,אלה שיכולים להרשות לעצמם קצת יותר קונים באיזור פרדס חנה - כרכור או דרומית לשם

 

כבן האיזור (פרדס חנה-כרכור) אני רואה המון זוגות ומשפחות מהמרכז שפשוט משקרים להם במצח נחושה, בעוד שהם חושבים שעשו את עסקת חייהם ועל הדרך אותם זוגות שנוהרים לקנות דירות באיזור מקפיצים את המחיר בצורה לא פרופורציונלית

 

בקיצור תבדקו טוב טוב את הפרטים הקטנים.. גם בפרדס חנה נוכחתי לדעת שבונים בקצב מטורף במחירים "עממיים" יחסית, אבל ללא כל תשתיות - ועל כך יעידו עשרות הרכבים שנתקעים בפקק כל בוקר וערב בכניסה לשכונה, שלא מוצאים חניה לאורחים ברחוב כי פשוט אין ושאין להם אפילו גינה ירוקה להסתובב בה או מכולת קרובה.

 

לא כל מה שנוצץ הוא זהב

בשנת 91 כאשר הורי חפשו לרכוש דירה, מתווך לקח אותם ל"חור" בשם שוהם. לא היה באזור כלום חוץ מחול וחולרה. הייתה מכולת שכונתית ובשביל להגיע לסופר הקרוב היית צריך לנסוע כמעט חצי שעה (אז המכוניות היו נוסעות לאט יותר). בזמנו היית יכול לרכוש וילה על מגרש של כחצי דונם עם מעל למאה מ"ר בנוי בשווי של דירת ארבעה חדרים ממוצעת בר"ג (כמיליון ש"ח).

אתה יודע למה הורי לא קנו? כי נשמות טובות ספרו להם שהאדמה מזוהמת (אאל"ט ברום) ושערך הדירות יירד בעתיד כשהעניין יתפוצץ (הייתה באמת כתבה בנידון בעיתונות אבל בסוף הסתבר שזו סתם התלהמות וקפיצה למסקנות).

אני מקווה שאני לא צריך להסביר לך כמה שווה כיום וילה בשהם בהשוואה לדירת 4 חדרים ממוצעת בר"ג.

עריכה אחרונה ב-12 לאוקטובר, 2016 על ידי redroze