סוכני תיווך שקרנים

[sperial]

vladclar - קרוב לודאי שהמתווכים פרסמו את הדירה כפתיון, כדי להביא לקוחות למשרד. סביר שכאשר הלקוח יגיע הוא יסביר שהדירה לא מתאימה לצרכיו.

 

בסופו של דבר לגבי מרבית פעולות התיווך הלקוח הוא הקונה, לא המוכר, אלא אם המוכר חתם הסכם בלעדיות עם המתווךף ואז יש למתווך מוטיבציה כפולה למצוא קונה, הרי יקבל דמי תיווך כפולים.

 

מדוע המקצוע קיים? שאלה טובה. ביצוע פעולות מרחוק מסביר רק חלק מהענין. כפי שכתבתי בהודעה קודמת, יש אזורים בהם לא נעשית שום עסקה בלי מתווך, ואני לא מצליח להבין מדוע. כאשר פרסמתי את הדירה שלי למכירה ב-2012 במשך מספר שבועות התקשר לקוח פוטנציאלי אחד, לעומת זאת המתווכים עטו על הדירה כמו נשרים על פגר טרי. לא היתה לי ברירה אלא למכור את הדירה באמצעות מתווך, וגם זה לא היה פשוט.

[yb]

למתווכים יש יתרונות (מעבר לכל החסרונות שכבר עלו), הם מכירים את השטח לאורך זמן, כך אני מצאתי לדוגמא דירה שלא פורסמה בכלל כשחפשתי, הבעלים פרסם בקטנה בעבר ולא היה לו כח וזמן אז הפסיק להתעסק בזה, המתווכת ידעה על הנכס מהעבר וזה היה בדיוק מה שחפשתי ובמחיר מכירה זול משמעותי מכל ההיצע הזמין ובנוסף היא עזרה לצמצם פערים לסגירה במו"מ

[noogie]

לא מבין איך אף אחד לא דיבר על הקטע שמתווכים מראים דירה "בבלעדיות" ודורשים מהקונה 2%+מע"מ

מה נהיה? הרי בחרתי לא לשכור את שירותיו, למה אני צריך לממן לו ג'יפ חדש?

למה אין חוק נגד זה?

[sperial]

ברגע שחתמת על הסכם תיווך רכשת את שירותיו של המתווך. אילו הגעת לדירה כקונה פוטנציאלי בלי המתווך הוא היה יכול לתבוע תשלום מהמוכר, אך לא ממך.

[noogie]

אני מדבר כקונה, לא כמוכר.

 

היום נפוץ מאד המנהג "להראות דירה בבלעדיות", משמע, אם אתה רוצה לראות את הדירה אתה צריך לחתום על חוזה מול המתווך.

 

על מה ולמה?! נשאלת השאלה.

[nimikipod]

אני אנסה להתייחס לכל הנושאים שהועלו פה..

 

ראשית, מתווך הוא בעל עסק לגיטימי וזכותו לפעול ככל שעולה על רוחו למען לקוחותיו ו/או להעצים את רווחיו - הקונים והמוכרים ששוכרים את שירותיו, עושים זאת מרצון (במרבית המקרים) ואף אחד לא מכריח אותם. גם אפשר לקחת בחשבון שהמתווך מראה דירה מסוימת ל 20 קונים פוטנציאליים עד שנסגרת העסקה - במקרה הזה הוא עבד מספיק בשביל ה 2% שלו ?

 

לעניין שכר הטרחה - דעו שבארה"ב למשל, מקובל לשלם במקרים מסויימים עד 6% למתווך (אבל שם כל התהליך מעוגן בחוק, משוקלל מלכתחילה במחיר הנכס ומונע אי-הבנות). הפער במחיר שאותו גובה העו"ד קשור בעיקר לעודף העוסקים במקצוע, שלוקחים על עצמם סיכון גדול בתמורה לשקלים בודדים שיישארו להם מכתיבת הסכם קניה/מכירה.

 

ועם נחזור למתווכים, אם נחשוב נכון, נפסיק להתקטנן, נוכל בהחלט לנצל את ה"רעב" שלהם לטובתנו - בסופו של דבר, אני מודד כדאיות רכישת דירה במחיר הסופי אותו אני משלם בעבורה, למול התועלת/שכירות שאני מצליח להפיק ממנה. כך למשל במקרה של רכישת דירה במיליון ש"ח, אשר בעבורה אצטרך לשלם למתווך 23 אש"ח לערך, אני אציע למתווך סך של 980 (לדוגמה) סופי, ללא קשר למחיר הנכס בפועל - משמע, מבחינתי שיוריד את המוכר ל 920 אש"ח ויישמור לעצמו 60. שיהיה לו לבריאות כי בסופו של יום הוא חסך לי זמן, התעסקות וכסף.

 

כמובן שהדוגמה לא תהיה רלוונטית בכל המקרים - היא בעיקר רלוונטית כשמחפשים נכס להשקעה ותשואה זה האלמנט המרכזי - במקרים כאלה, המתווך, כדי להרוויח עוד כמה שקלים, מפעיל לחץ על כל בעלי הדירות ה"בשלים" להוריד מחיר - סוג של שיטת מצליח מבחינתו. תוכלו לחשוב על עוד מגוון אפשרויות משחק - כל מקרה לגופו.

[Fitch]

נתקלתי בקונים שהגיעו לפתח הבניין עם מתווך, וגילו שמדובר בדירה שכבר הוצגה להם על ידי מתווך אחר, וחזרו כלעומת שבאו. תארו לכם את הקטטה אם הדירה היתה נמכרת ויותר ממתווך אחד היה תובע דמי תיווך.

 

קרה לי פעם משהו אחר.

רצינו לראות פעם שניה את דירה - והרמנו טלפון לבעלת הדירה וזו מסרה שנמכרה.

המתווך היה בהלם שנמכרה מתחת לאפו! דרך תיווך אחר.

[sperial]

אני מדבר כקונה, לא כמוכר.

 

היום נפוץ מאד המנהג "להראות דירה בבלעדיות", משמע, אם אתה רוצה לראות את הדירה אתה צריך לחתום על חוזה מול המתווך.

 

על מה ולמה?! נשאלת השאלה.

 

ה"בלעדיות" היא בינו לבין המוכר. מבחינת המתווך היתרון הוא פוטנציאל לרווח כפול: 2% מצד המוכר, 2% מצד הקונה. בין המתווכים יש הרה פעמים שת"פים, כך שבעל ה"בלעדיות" מאפשר למתווכים נוספים לעבוד על הדירה, כאשר דמי התיווך מתחלקים בין המתווך היעיל למתווך בעל הבלעדיות.

 

ד"א - חוזה "בלדעיות" מטיל על המתווך לא מעט חובות לגבי פעולות למכירת הדירה, ואם הוא לא עומד בהן החוזה בטל.

[noogie]

ברור שיש לו פוטנציאל כפול, הוא רוצה 20-30-40,000 ש"ח בשביל להראות לך את הדירה, כופר.

 

איך מתמודדים עם זה???

[Nemesis]

אין הרבה מה לעשות. המוכר בחר לקחת שירותי תיווך בלבד, שקלל את 2 האחוז האלה בתוך מחיר העסקה, ותחליט מה המחיר שמתאים לך לשלם. לגבי המתווכים שלוקחים את הדירה שאתה מסרב למכור דרך מתווכים, ומפרסמים רוצה במחיר נמוך יותר, הם פשוט שורפים לך את הדירה בשוק. הייתי מרים טלפון ודורש להסיר את הפרסום.

[ישה]

אני לא מבין את האנשים כאן?

 

מישהו עומד עליכם עם אקדח להשתמש בשירותיו של מתווך? לא כמוכר ולא כקונה

 

ואם החלטתם להשתמש במתווך מישהו מכריח אתכם לשלם לו 2% + מע"מ או שכ"ד לחודש?

[sperial]

אין הרבה מה לעשות. המוכר בחר לקחת שירותי תיווך בלבד, שקלל את 2 האחוז האלה בתוך מחיר העסקה, ותחליט מה המחיר שמתאים לך לשלם. לגבי המתווכים שלוקחים את הדירה שאתה מסרב למכור דרך מתווכים, ומפרסמים רוצה במחיר נמוך יותר, הם פשוט שורפים לך את הדירה בשוק. הייתי מרים טלפון ודורש להסיר את הפרסום.

המתווכים מנצלים את הדירה כדי להעלות ערך של דירות שבבלעדיות: מציגים את הדירה שאינה בתיווכם ואז מספרים סיפורים בגנותה ובניגוד לכך בשבחי הדירה שבבלעדיות.

מתוך סקרנות אני עוקב אחר הופעות ביד 2 של דירות בבניין שאותו עזבתי לפני שנתיים. בהחלט לעתים אודה דירה מופיעה במחירים שונים, ואני לא מצליח להבין אם בגלל חוסר עדכון של מודעות ישנות או בגלל תרגילים של מתווכים.

[FARM]

ישה, מה שאתה לא מבין הוא ששיתוף הפעולה של המוכרים עם המתווך בעצם פוגע בכל האכלוסיה של קוני ומוכרי הדירות. ברגע שיש למשרדי תיווך סחורה בלעדית, זה מעגל שמזין את עצמו. הקונה חושב - אם יש למתווך סחורה בלעדית ואני מתקשה למצוא בעצמי - אפנה למתווך.

 

אם המוכרים כאוכלוסיה היו חכמים ולא עובדים עם מתווכים, כולם היו נהנים - גם היצע של דירות גדול יותר וגם תמורה טובה יותר יותר לקנייה מכירה. מבלי לשלם עמלות מופקעות לגורם שעשה אפס/ כלום עבודה.

[sperial]

FARM - כתבתי כבר פעמיים, ואחזור שוב: יש בעיה גם עם הקונים. משום מה לא מתקשרים למודעות ביד 2, ואז למוכר לא נותרת ברירה, אלא לערב מתווכים.

 

בגלל הרבה Monkey Business בתחום נחקק חוק המסדיר את עבודת המתווכים, ועדיין הם עושים כרצונם.

[vladclar]

אני לא מבין את האנשים כאן?

 

מישהו עומד עליכם עם אקדח להשתמש בשירותיו של מתווך? לא כמוכר ולא כקונה

 

ואם החלטתם להשתמש במתווך מישהו מכריח אתכם לשלם לו 2% + מע"מ או שכ"ד לחודש?

מתווך ביקש לבוא ולראות את הדירה. הוא הגיע והיה נחמד מאוד. אבל ברגע שסירבתי להשתמש בשירותים שלו, המתווך ניסה "לשרוף" לי את הדירה ע"י פרסום כוזב. והוא לא היחיד שפעל בצורה כזאת. התקשרתי אליהם וביקשתי להוריד את הדירה שלי מהפרסום שלהם - תנחש מה? לא הזיז למתווכים.

הניסיון שלהם להשתלט על שוק הדירות בכל האמצעים (כשרים או פחות כשרים) - זה מה שמפריע לי.

מה שעוזר להם, זה האנשים אשר לא מזיזים את עצמם לקנות/למכור לבד ( כאשר הגיוני לעשות זאת לבד) , אבל אחר כך בוכים עם 2% +מע"מ.