מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[יבין 4]

לאור הידע הרב, אשמח לדעתכם לפני סבב המשכנתאות המתחיל בשבוע הקרוב:

 

רוכש נכס ב-2.4 מיליון. על הסכום הזה מתווספים 100K עבור הוצאות נלוות, וכן עוד 150K על ריהוט ותיקונים קלים בנכס, מה שמביא את הסכום הכולל הנדרש ל-2.65 מיליון.

 

הון עצמי עומד על 800K, עליו יתווספו עוד 1.05 מיליון ש"ח לאחר מכירת נכס (הערכה פסימית בכוונה), כך שההון העצמי הכולל עומד על 1.85 מיליון.

 

בהתאם, נדרשת משכנתא של 800K ולצדה הלוואת גישור עד למכירת הנכס הקיים (לכל היותר בסך של 1.05 מיליון, כתלות במועדי התשלום בעסקת הרכישה, ומועדי התקבולים בעסקת המכירה) - משמע, שיעור מימון נמוך של 33% מהעסקה, שאני מניח שצריך לשחק לטובתי במשא ומתן מול הבנקים.

 

יכולת ההחזר איתה אני מרגיש בנוח היא 5000-6000 ש"ח בחודש. יכולת ההחזר היא גבוהה יותר, אבל אנחנו לא רוצים להתחייב מראש לתשלומים גבוהים מדי, ומעדיפים אפשרות לקצר את תקופת המשכנתא באמצעות פרעון חלקים משמעותיים מהמשכנתא לאורך הדרך מתוך חסכונות שייצטברו.

 

בהתחשב בנתונים לעיל, אשמח להמלצתכם בדבר תמהיל משכנתא המאפשר גם פרעון עתידי בשנים הקרובות. הגם שנראה לי שההתנהלות הכלכלית לעיל היא מחושבת, גם ביקורת תתקבל באהדה.

[ישה 324]

נחדד

 

תחליט 5000 או 6000 או כל מספר אחר יצוק במרצפת, ככל שהסכום גבוה יותר ככה יותר טוב.

 

כמה לדעתך תוכלו לחסוך בנוסף, לפרעון בעוד 5 שנים?

 

הבנק רואה רק 2.4 מיליון ש"ח בלי ההוצאות הנוספות, בכפוף להערכת שמאי מטעמו במידה ומדובר בדירה יד שניה.

 

מה לוח התשלומים הצפוי בדירה הנרכשת?

 

לכמה זמן אתה זקוק להלוואת גישור להערכתך?

[יבין 4]

5500 ש"ח לחודש.

 

אני מעריך שב-5 שנים יהיו עוד 300K לטובת פרעון חלקי של המשכנתא.

 

750K משולמים עם חתימה, מיליון כחודשיים לאחר מכן והשאר בקבלת הדירה עוד בערך חצי שנה.

 

הלוואת הגישור תלויה במועד מכירת דירה קיימת (אזור בו להבנתנו יש ביקוש סביר), אז תקופה של בערך שנה נראית מספיקה.

[sperial 1,286]

בשעתו (לפני כ-5 שנים) לקחתי הלוואת גישור שהיה ברור לי שתהיה לתקופה קצרה, שכן נועדה לגשר בין מועד קבלת הדירה עד שאוכל להכנס אליה לאחר שיפוץ. ההלואה היתה לשנה (תקופת המינימום), צמודה למדד אבל ברבית די סמלית. נפרעה אחרי חודשיים ועלית מדד של איזה 2%.

 

תחזית למכירת דירה היא בעייתית מאד, במיוחד אם הגמישות שלך במחיחר מוגבלת. גם באזורים מבוקשים יכול להיות קושי במכירת דירה.

[avargel 201]

5500 ש"ח לחודש.

 

אני מעריך שב-5 שנים יהיו עוד 300K לטובת פרעון חלקי של המשכנתא.

 

750K משולמים עם חתימה, מיליון כחודשיים לאחר מכן והשאר בקבלת הדירה עוד בערך חצי שנה.

 

הלוואת הגישור תלויה במועד מכירת דירה קיימת (אזור בו להבנתנו יש ביקוש סביר), אז תקופה של בערך שנה נראית מספיקה.

 

אם ה300k האלה של עוד 5 שנים מקורם בחסכון חודשי, המשמעות היא יכולת החזר של למעלה מ10k ש''ח בחודש

 

ממליץ בהחלט להעלות את ההחזר החודשי לאזור 8,000 ₪ לפחות. החסכון בתשלומי הריבית גבוה הרבה מכל וויכוח שתנהל עם הבנק על 0.1% פחות ריבית.

 

למרות שאתה מרגיש "יותר נוח" עם תשלום של 5,500₪ בחודש.

[ישה 324]

למרות ההודעה הנכונה של אבר'גל הטובה למקרים רבים אני הולך עם יבין במקרה הזה.

 

לוקח 900K כדי לכסות על בלתי צפוי כולל תשלום ריבית עבור הלוואת הגישור.

 

300K בפריים ל 30 שנה ריבית כ 1%

 

325K בצמודה משתנה כל 5 , ל25 שנה בריבית כ3%. בתום ה 5 שנים היתרה תהיה כ 290K בהנחת מדד שנתי של 1% והיא תיפרע על ידי החיסכון.

 

275K בקבועה לא צמודה ל 8.5 שנים ריבית כ 2.5-3%

 

ההחזר כ 5500 ש"ח

 

כמובן עם סילוק המסלול המשתנה אתה מקצר את הפריים כדי להמשיך לשלם 5500 לחודש. אותו כנ"ל עם סיום הקבועה לא צמודה.

 

לגבי הלוואת הגישור תצטרך שחלקה יהיה כנגד הדירה הנמכרת וחלקה כנגד הדירה שאתה רוכש.

 

תתחיל למכור את דירתך היום זמן פינוי כחודשיים לאחר זמן הפינוי של הדירה שאתה רוכש כך שלא תיכנס ללחץ אם שם יהיו איחורים.

 

לדעתי אתה נחפז קצת בתשלומים כלפי המוכר.

[יבין 4]

תודה לכולם על הרעיונות והעצות.

 

אענה לכל הסוגיות באופן מרוכז:

 

כל הסכומים בהם נקבתי הם פסימיים ושמרניים כדי להשאיר מרווח תמרון במקרים לא צפויים (למעט מחיר הדירה החדשה והסכומים הנלווים בסך 100K, שחקוקים בסלע).

 

למשל, מחיר הדירה מהווה את הסכום שאנחנו מסוגלים להקדיש לרכישה, אך מראש לקחנו בחשבון כי לאחר לקיחת המשכנתא בסכום המצוין למטה יש עוד רזרבות לצרכי מחיה והפתעות; ההון המגיע מהדירה הקיימת לוקח בחשבון מכירה מתחת למחיר השוק; והתשלום החודשי הוא אכן נמוך מיכולת ההחזר, בעיקר לאור היות החיים לא צפויים (ואני גם עצמאי, ולכן חושב באופן שנתי ולא באופן חודשי); גם במסגרת עלות התיקונים ורכישת הריהוט, אשר חושבו ביד נדיבה ובסכומים בצד העליון של סקאלת המחירים, הוספנו 25K כדי להשאיר מקום להפתעות שבוודאי יבואו.

 

לכן, במקרה הגרוע ביותר (רכישות לא צפויות, מכירת דירה קיימת שלא במחיר השוק, עליית מדד וריביות לא צפויה שתשליך על המשכנתא ועל הלוואת הגישור) אנחנו ממצים את הסכומים בחישוב, ובמקרה הטוב ביותר, נותרים עם למעלה מ-100K עודפים שיוקדשו להקטנת המשכנתא בעתיד.

 

במלים אחרות - אמנם מיצינו את התקציב לדירה באופן מלא ועד השקל האחרון שהרגשנו שנוכל להוציא באופן אחראי ושקול, אך התחשיב השאיר מראש רזרבות שמאפשרות להמשיך התנהלות כלכלית רגילה, מבלי שיהיו חודשים בהם נצטרך לחשוש, ומבלי שהעליה הצפויה במשכנתא תחנוק את התקציב החודשי.

 

ישה - אנחנו אכן לוקחים על עצמנו נטל משמעותי בדמות הקדמת תשלומים, אך כשהגענו לפער במחירים, המוכרים באו לקראתנו במחיר, ולכן בתמורה אנחנו באנו לקראתם במועד התשלום (בלי הצעדים הללו, לא היינו סוגרים עסקה, ומכיוון והסתדרנו באופן מצוין עם המוכרים והייתה כימיה טובה, גם אני מוכן לעשות את מה שאני יכול כדי לאפשר את העסקה). בזמן שאין לנו אפילו שקל אחד נוסף באמצעותו נוכל להעלות את מחיר הנכס, אנחנו יותר גמישים מבחינת מועדי תשלום.

 

לאחר המגילה לעיל, אשמח לדעתך לגבי אופן החלוקה של משכנתא בגובה 800K (כאמור, זה הסכום שיותיר אותנו עם רזרבות חירום הולמות). האם פשוט לבצע התאמה יחסית של הסכומים, או שאתה מציע חלוקה שונה?

 

ושוב - תודה רבה על העצות וההערות!

[ישה 324]

פריים 260K ל 25 שנה משתנה ללא שינוי , קל"צ 215K ל 6.5 שנים

[יבין 4]

תודה. לוקח ומתחיל בסבב ההתמקחויות.

[שומאכר 1]

הצעה למשכנתא שקיבלתי:

דירה שעולה 1,110,000 ש"ח. עלות מימון 70% (775 אלף שח).

 

ההצעה:

250 אלף ש"ח בפריים מינוס 0.6 ב1% ריבית.

250 אלף ש"ח ריבית משתנה כל חמש שנים, 3.17%.

277 אלף ש"ח ריבית קבועה, 3.53%.

החזר משנתא - 3600 ש"ח לערך במשך 25 שנים.

 

מה אפשרי לשנות? אני מודה שאין לי מושג וחצי מושג.

 

שני המסלולים האחרונים צמודים? אכן צמודים

 

האם זו יכולת ההחזר? כרגע יכולת ההחזר עד 4000 ש"ח

 

יש משהו שיפרע את המסלול המשתנה בעוד 5 שנים? מה הכוונה לפרוע את המסלול? האם צריך סכום מסויים או כל סכום ניתן לפרוע לדוגמה 30אלף?

 

תגובות באדום!

[wa11a 40]

אני חושב שניתן לפרוע גם חלקית (לא מומחה). אבל הסיבה שהוא שואל כי עוד 5 שנים כשתשתנה הריבית תהיה תחנת יציאה וכנראה שהריבית תקפוץ משמעותית.

[שומאכר 1]

מקפיץ כי השבוע אחי יסגור כבר:

 

"הצעה למשכנתא שקיבלתי:

דירה שעולה 1,110,000 ש"ח. עלות מימון 70% (775 אלף שח).

 

ההצעה:

250 אלף ש"ח בפריים מינוס 0.6 ב1% ריבית.

250 אלף ש"ח ריבית משתנה כל חמש שנים, 3.17%.

277 אלף ש"ח ריבית קבועה, 3.53%.

החזר משנתא - 3600 ש"ח לערך במשך 25 שנים.

 

מה אפשרי לשנות? אני מודה שאין לי מושג וחצי מושג."

 

מבקש עזרה. אפשרי לשנות - צמוד למדד להפוך ללא צמוד למדד אבל הריבית תעלה באחוז נוסף ב2 המסלולים האחרונים.

אם זה עדיף - אשמח לדעת.

ואם מישהו יודע גם לחשב כמה ייצא במקום 3600 ש"ח הכי טוב.

 

תודה!!!

[ישה 324]

אם יש לאחיך הצטברות של כפסים בתום 5 שנים נגיד 50K אז שייקח משתנה כל 5 שנים אפילו צמודה 55K אם ההצטברות תהיה 100K אז לוקחים 110K

 

ובתוםה 5 שנים פורעים עם הכספים הללו את יתרת המסלול הזה.

 

אם אין צפי כזה אז

 

הייתי מציע

 

פריים 250K ל 25 שנה רבית 1%

 

קבועה לא צמודה 527K ל 24 שנה ריבית כ 4.5%

 

החזר כ 3950 ש"ח.

[שומאכר 1]

תודה רבה ישה!

[שומאכר 1]

עוד שאלה - את המסלול עם הריבית המשתנה, האם אפשרי לפרוע פעם אחת בלבד אחרי 5 שנים או שניתן כל חמש שנים? (כלומר, נגיד כעבור 5 שנים סכום של 50 אלף, וכעבור 10 שנים עוד 50 אלף).

ואם לוקחים מסלול מסוים בX שקלים, ומשתחרר לאחי סכום שהוא גדול יותר מהמסלול הספציפי הזה - האם ניתן לסגור את המסלול הזה בלבד או סכום גבוה יותר? (נגיד לקח במסלול מסוים 100 אלף והשתחרר לו סכום של 200 אלף).

תודה!