מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[system_x]

מה אומרים על זה?

משכנתא של 975 אש''ח ל 30 שנה.

כרגע מחפשים החזר הכי נמוך, בהמשך אולי נמחזר (שיגמרו הגני ילדים).

[אליהו שבת]

לפני שעתיים, system_x כתב:

מה אומרים על זה?

משכנתא של 975 אש''ח ל 30 שנה.

כרגע מחפשים החזר הכי נמוך, בהמשך אולי נמחזר (שיגמרו הגני ילדים).

מדובר בתנאים סבירים, אם שיעור המימון מתחת 59.9 ולקוחות טובים ניתן לשפר משמעותית

 

תנסה להחליף את המשתנה לפריים, המשתנה למעשה לא באמת 1.8 אלא יותר לכיוון 4 לפי צפי עליית מדד בשנים הקרובות, זה למעשה מגדיל לך את הקרן לקראת המיחזור הצפוי בעוד כמה שנים ללא ערך מעשי להיום, מסלול הפריים גם הוא הוא יהיה 2.5 עדיין עדיף מ1.8 משתנה צמוד.

[motizkn]

לדעתי המשכנתא הזו ממש גרוע, יכול להיות שזה מעבר לתקציב שלכם.

 

הכנסתי את הנתונים (לא מדויק)  למחשבון הזה:

 

אתה יכול לראות שבעולם מושלם שבוא הריבית פריים והמדד נשארים על 1% במשך 30 שנה אתה מחזיר סכום של ~1427928, כלומר אתה מחזיר 146% במקרה הכי ורוד.

 

אני ממליץ לעלות את ההחזר החודשי ולהקטין את משך המשכנתא או להקטין את הסכום ולהקטין את המשתנה למינימום.

בכל מקרה תשחק עם המחשבון (במיוחד תסתכל על המשתנה) ותבין למה הבנק מאד אוהב מסלול צמוד מדד לזמן ארוך.

עריכה אחרונה ב-20 לאוקטובר, 2021 על ידי motizkn

[אליהו שבת]

להחזיר 146% על משכנתא ארוכת טווח זה בסדר גמור.

הבעיה בעיקר בצמוד מדד לטווח ארוך, כל הכלי שנקרא צמוד מדד בא על מנת להוריד את חיי המשכנתא, בפריסה כזאת ארוכה הוא חוטא לאמת ופשוט מאוד יקר ולא משתלם 

[system_x]

תודה על התגובות!

חשוב לי לציין שב 3 השנים הקרובות אנחנו נמצאים במצב שעיקר הרצון שלנו הוא החזר מינימאלי.

אני משער שבטווח זמן של 3-5 שנים נרצה למחזר אבל כרגע זה המצב.

השאלה אם בנתאם למצב דל פריסה מקסימלית והחזר מינימאלי אם המשכנתא בסדר.

[שליקו99]

אולי יהיה כדאי למחזר את המשכנתא, תלוי בריביות שיש לך היום.

לפי מה שאני רואה הריביות שקיבלת סבירות ביותר ביחס לתקופת ההחזרה שהיא מקסימלית.

מתי לקחת את המשכנתא הזאת? 

לאיזה צורך לקחת גרייס לחצי שנה?

באשר לתגובה למעלה שממליץ להוסיף לפריים ע''ח המשתנה, אפשר לקחת 1/3 פריים בתנאים הטובים ביותר, יותר מזה ומשלמים יותר ריבית.

פות''ש, תבדוק על איזה סכום עומדת עמלת הפירעון שלך, ככל שהסכום גבוה יותר, כך פוטנציאל החיסכון גדול יותר.

עריכה אחרונה ב-20 לאוקטובר, 2021 על ידי שליקו99

[avargel]

אני לא יודע מה אחוז המימון שלכם 

 

אבל אם מדןבר באחוז נמוך מהרף המקסימלי

 

הייתי דוקא עושה מהלך הפוך, "מסלול פיתוי"

מבקש מהבנק את המקסימום כסף שניתן

את כל הכסף שלא באמת צריך כרגע שם במסלול יקר מאוד (משתנה צמודה 4%) מה שיעזור במיקוח על התנאים של המסלולים האחרים

ומיד אחרי קבלת המשכנתא מחזיר את המ"צ ונשאר עם משכנתא זולה לטווח הרחוק

[שליקו99]

לפני 3 דקות, avargel כתב:

אני לא יודע מה אחוז המימון שלכם 

 

אבל אם מדןבר באחוז נמוך מהרף המקסימלי

 

הייתי דוקא עושה מהלך הפוך, "מסלול פיתוי"

מבקש מהבנק את המקסימום כסף שניתן

את כל הכסף שלא באמת צריך כרגע שם במסלול יקר מאוד (משתנה צמודה 4%) מה שיעזור במיקוח על התנאים של המסלולים האחרים

ומיד אחרי קבלת המשכנתא מחזיר את המ"צ ונשאר עם משכנתא זולה לטווח הרחוק

איך הוא אמור להחזיר את החוב של המצ, אתה מדבר על מחזור או בלון?

[avargel]

לא מחזור ולא בלון

פשוט פירעון מוקדם (סילוק חלקי)

[אליהו שבת]

לפני שעתיים, שליקו99 כתב:

אולי יהיה כדאי למחזר את המשכנתא, תלוי בריביות שיש לך היום.

לפי מה שאני רואה הריביות שקיבלת סבירות ביותר ביחס לתקופת ההחזרה שהיא מקסימלית.

מתי לקחת את המשכנתא הזאת? 

לאיזה צורך לקחת גרייס לחצי שנה?

באשר לתגובה למעלה שממליץ להוסיף לפריים ע''ח המשתנה, אפשר לקחת 1/3 פריים בתנאים הטובים ביותר, יותר מזה ומשלמים יותר ריבית.

עדיף לשלם מעט יותר ריבית (לא יותר מ1%) מאשר לשלם מדד שכנראה יהיה מעל 3% בשנה-שנתיים הקרובות

[yaniv572]

חוזר להתייעצות 🙂

 

לפני כשנתיים לקחנו משכנתא של 1.19m ב 70% מימון (עלות 1.7m במחיר למשתכן) כאשר החלוקהה היא

פריים 396k ל 30 שנים - פריים מינוס חצי

קלצ 670k  ל 20 שנים - 3

מ.צ 124k ל 30 שנים 1.8

החזר חודשי של 5500~

 

נלקחה בחלקים, בשורה התחתונה כרגע היתרה שלנו היא 1.15m ואנחנו מעוניינים לבצע מחזור (גם שווי הבית שיעלה לאחר קבלת טופס 4, שינוי הריבית פריים וגם מצב כלכלי שהשתפר.

 

חשבתי על התמהיל הבא:

500K בפריים ל 25 שנים

500K קלצ ל 15 שנים

150K מ.צ ל 30 שנים ופרעון מלא לאחר 5 שנים

 

במשחק עם הריביות מגיעים להחזר של 6K.

 

ההחזר החודשי יכול להיות גם גדול מ 6K (יותר לכיוון 8K) - אם כי היינו מעדיפים להישאר באיזור הזה ולפרוע במידת הצורך (חוסכים סכום כסף מכובד מאוד כל חודש) . יש להוסיף על זה גם בערך 800 שח בחודש ארנונה (דירה גדולה). בנוסף, המשפחה גדלה ובתחושה שלי הייתי מעדיף שיהיה לי כסף בצד, שיוכל לשמש לפרעון במידת הצורך - אבל יהיה גם כרית בטחון (כרגע חצי מושקע בבורסה וחצי מיועד לשיפוצים ועלויות שיהיו בכניסה לבית)

 

מבחינתי, התמהיל מספק גם חלק שקט בדמות הקלצ וגם קצת סיכון בדמות הפריים.

[שליקו99]

לפני שעתיים, yaniv572 כתב:

חוזר להתייעצות 🙂

 

לפני כשנתיים לקחנו משכנתא של 1.19m ב 70% מימון (עלות 1.7m במחיר למשתכן) כאשר החלוקהה היא

פריים 396k ל 30 שנים - פריים מינוס חצי

קלצ 670k  ל 20 שנים - 3

מ.צ 124k ל 30 שנים 1.8

החזר חודשי של 5500~

 

נלקחה בחלקים, בשורה התחתונה כרגע היתרה שלנו היא 1.15m ואנחנו מעוניינים לבצע מחזור (גם שווי הבית שיעלה לאחר קבלת טופס 4, שינוי הריבית פריים וגם מצב כלכלי שהשתפר.

 

חשבתי על התמהיל הבא:

500K בפריים ל 25 שנים

500K קלצ ל 15 שנים

150K מ.צ ל 30 שנים ופרעון מלא לאחר 5 שנים

 

במשחק עם הריביות מגיעים להחזר של 6K.

 

ההחזר החודשי יכול להיות גם גדול מ 6K (יותר לכיוון 8K) - אם כי היינו מעדיפים להישאר באיזור הזה ולפרוע במידת הצורך (חוסכים סכום כסף מכובד מאוד כל חודש) . יש להוסיף על זה גם בערך 800 שח בחודש ארנונה (דירה גדולה). בנוסף, המשפחה גדלה ובתחושה שלי הייתי מעדיף שיהיה לי כסף בצד, שיוכל לשמש לפרעון במידת הצורך - אבל יהיה גם כרית בטחון (כרגע חצי מושקע בבורסה וחצי מיועד לשיפוצים ועלויות שיהיו בכניסה לבית)

 

מבחינתי, התמהיל מספק גם חלק שקט בדמות הקלצ וגם קצת סיכון בדמות הפריים.

אני מבין שמדובר במסלול פיתוי?

תראה, את הפריים אתה יכול לקחת עד שליש בריבית טובה, יותר משליש אתה מקבל הצמדה למדד, עדיף לקחת שליש.

תבדוק איפה אתה מרגיש שהכסף שלך יותר שווה, אולי בכלל יותר שווה לך שהכסף יישאר בבורסה ולמחזר שוב לאחר 5 שנים, הכל תלוי באסטרטגיה, אם אתה יודע להשקיע כסף כפי שאתה אומר, לפי דעתי קח שליש פריים כדי לקבל את הריבית הכי טובה, השאר בקל''צ, ותן להשקעה שלך לכסות את האקסטרה שאתה משכיב על הריבית.

יש לך כושר החזר מעולה אם אתה מסוגל לשים 8 בחודש, בנה את התמהיל ע''פ לוח שפיצר, תקצר את התקופה של הקל''צ ותראה איך מחיר הריבית הכולל צונח.

מה מחיר הריבית הכולל במשכנתא הנוכחית שלך?

[phpclub]

היי,

 

שוקל רכישת בית גדול יותר.

שארית המשכנתא שלי כ 220K, בבנק 190K ובנוסף כ 30K בהלוואה על חשבון קרן ההשתלמות.

מחזיר לבנק 1500 ולקרן ההשתלמות 500 מדי חודש.

 

יש קרנות השתלמות, הסכום הגדול (זה שעליו יש הלוואה) משוריין לילדים, השאר לא בסכומים גדולים (יחסית חדשים), לא נזילים ולא משהו שאני רוצה לגעת בו.

יש כ 50-70K פנויים שאני משאיר בצד כ BUFFER אך ככל הנראה ינוצלו לרהט ולעצב את הדירה החדשה.

המשכנתא הקיימת יושבת על P-0.9 (ממה ששמעתי אין דברים כאלה היום)

 

רוצה להחזיר עד כ 5K, יכול יותר אך מעדיף שלא, ואף מעדיף פחות מ 5K אם כי לא רוצה לתקופה ארוכה.

 

רוצה להבין איפה אני עומד אם אני לוקח 300K או 400K נוספים - אשמח לשמוע איך מבצעים את זה בפועל עם המשכנתא הקיימת, איזה מסלולים, כמה הריביות, ההחזר ולכמה שנים.

 

 

[שליקו99]

היי, 
במידה ותמחזר את המשכנתא ותיקח מחדש משכנתא על סך 550 אלף ש''ח, יש לך אפשרות לסגור אותה בתקופה קצרה כי כושר ההחזר שלך יפה, הכל שאלה של מהי האסטרטגיה לטווח ארוך שלך, החזר חודשי גדול יותר מוריד מהתקציב החודשי שלך אך מקצר את התקופה ולבסוף חוסך לך בריביות...

P-0.9 אומר שאתה משלם ריבית של 0.7 אחוז...

ככל הנראה רק על הפריים אבל הפריים בסוף הוא רק חלק מהתמהיל ורצוי שלא יכיל יותר משליש מסך המשכנתא.

בניתי תמהיל דוגמא על סמך הנתונים שרשמת.

200,000 ש''ח על פריים, 30 שנים, החזר חודשי של 653 ש''ח לפי ריבית של 1.1%.

350,000 במסלול קצ''מ 5-10 שנים, ל-8 שנים, החזר חודשי של 4,290 ש''ח שיעלה עד ל4,943 בסוף התקופה (לוח שפיצר).

ריבית כולל הצמדה לשנה 2.6%.

משמע שבכולל תשלם מדי חודש החזר שמתחיל ב-4,463 שיירד משמעותית כעבור 8 השנים של מסלול הקצ''מ, ואז תשלם מדי חודש רק את ה-650 ש''ח של הפריים.

המסלול שבניתי עכשיו מובנה מהחזר חודשי נמוך יותר כחלופה במידה ואתה מעוניין בתזרים קצת יותר נושם לחיסכון.

במידה ותקצר את מסלול הקצ''מ בשנה, תשלם מדי חודש כ-500 ש''ח נוספים אך בסוף תקופת המסלול המדובר חסכת כ-5,000 ש''ח על ריבית!

 

קח בחשבון שהריביות שהשתמשתי בהם עשויות להיות לא מדויקות ובעיקר למטרת ההדגמה, אך מאמין שהם לא רחוקות ממה שתוכל לקבל במציאות, תלוי בעבר האשראי שלך וכו'.

 

אם תשאל את דעתי, במידה והתזרים שלך מאפשר לך לשים 5,000 בחודש, תשים, אלא אם כן יש לך אפשרות חופשית מהעבודה להפקדה מוגברת לקרן ההשתלמות ויושב שם סכום יפה, מסלולי השקעה כמו קרן השתלמות אין כמעט בשוק, ועשוי להיות שיהיה שווה לספוג את הריבית הנוספת לטובת השמנת הקופה.

עריכה אחרונה ב-31 לדצמבר, 2021 על ידי שליקו99

[phpclub]

תודה, מספר שאלות :

1. אמרת קבוע צמוד מדד החזר 4290 ובנוסף 650 על פריים, זה ביחד 4940 ולא 4463, יש כאן טעות

2. במסלול עם פריים 0.7 היום, אין אפשרות לגרור אותו לבית הבא, לשמר את הריבית הנ"ל ולקחת מסלול נוסף על יתרת הסכום ?

3. מדוע בחרת דווקא בק"צמ במקום קל"צ ? שהרי אני חשוף לשינויים שעלולים לעלות לי את הריבית ובהתאם את ההחזר במאות ש"ח בחודש (4290 לעומת 4900)

4. תרחיב בבקשה לגבי אפשרות חופשית להפקדה מוגברת לקרן ההשתלמות ? כל שקל מעבר למופקד היום אני אשלם עליו מס ויש קופות גמל לחסכון שעושות תשואה דומה.

מעבר לכך אני יודע שהמקסימום להפקדה זה 2.5% עובד ופי 3 מזה מהמעביד.