מיקוח על מחיר דירה

[Badi_Mami]

כידוע שוק הדיור הוא בעיה לאומית בארצנו, מושתת על היצע וביקוש.

האם נהוג להתמקח על מחיר הדירה?או שהמחיר הוא טאבו?אני יודע שהכל תלוי בזמן ומצב של המוכר כמה הוא להוט למכור או לא.

איך פונים ויוצרים שיחה שהמוכר והקונה יגיעו לעמק השווה?

האם אתם התמקחתם?

שבוע טוב

[ExoduS]

בטח שחייבים להתמקח, המחיר המוצהר לרוב יורד באחוזים מכובדים.

כשרכשתי את הדירה שלי אמרתי למוכר שאני מוכן לשלם סכום X ולא שקל יותר, הם הלכו לרב והוא אמר להם ללכת על זה ולמכור לי את הדירה.

כשהם סיפרו לי את זה הצטערתי שלא זרקתי לרב איזו מילה עם מעטפה, יכלתי לחסוך עוד כסף.

איך מתמקחים? ומגיעים לעמק השווה?

כל אחד והכלים שלו, לא שונה בהרבה מקניית רכב או פלאפון יד שניה, רק יקר ומשמעותי הרבה יותר.

[Apple]

אל תצפה ליותר מידי.

אפשר להוריד סביבות ה60(פחות או יותר) מדירה שנמכרת בטווח שבין 1-1.5.

ככל שהמחיר עולה כך גם הסכום.

האחוזים לא גבוהים(זה לא שוק הרכב).

[ExoduS]

תפוחי, אני בדיוק מוכר את הדירה שלי ולכן גם מחפש חדשה.

זה לגמרי שוק הרכב, אנשים מפרסמים במחיר מופקע ומחכים לפראייר התורן.

כשהוא לא מגיע הם חותכים במחיר בזמן מיקוח.

היו מקרים שהורדתי מוכרים באלפי שקלים מהמחיר רק משיחה בטלפון.

כשאתה מכיר את שוק הדיור באזור שבו אתה מעוניין ויודע בכמה נסגרו העסקאות האחרונות אתה מבין מי סתם דפק מחיר גבוה ומי באמת רוצה למכור.

[Apple]

אני מדבר איתך על אחוזים.

בסופו של דבר ברוב המקרים השמאי נותן לך את מחיר הקנייה בהערכה.

[fatboy1340]

היי. קודם כל - למד את השוק בו אתה רוצה לקנות. מידע מועיל ומפורט תוכל למצוא באתר של רשות המסים: באיזה מחיר נמכרה דירה ומתי. הפירוט שם לפי מספר חלקה, כך שזה דורש מעט עבודה, לבדוק איזה בית שייך לאיזו חלקה. זה יתן לך אומדן טוב למדי לגבי שווי דירות באזור. שמאי נותן הערכה בעיקר לפי מצב הדירה ואינו בהכרח בקיא בהיצע וביקוש באזור .

מדדים נוספים למיקוח:

1. זמן בו הדירה מוצעת למכירה. ככל שהזמן ארוך יותר, משמע המוכר דורש מחיר מופרז או שאינו באמת מעוניין למכור (זכורה לי דירה ביהוד, שהייתה מוצעת למכירה קרוב ל-3 שנים במחיר הגבוה משמעותית ממחיר השוק, אח"כ פשוט הפסקתי לעקוב, כך שייתכן והיא עדיין למכירה ). מצד שני, מוכר שפרסם זה עתה, לא מודע עדיין לביקוש/העדר ביקוש, כך שלרוב יהיה קשה ללחוץ אותו למטה במחיר. בד"כ מוכר חדש רוצה "להריח" השוק זמן מה לפני שהוא מחליט לחתום על חוזה.

2. מצב הדירה (משופצת/לא).

3. תאריך פינוי. אם הפינוי בעוד שנה, המחיר חייב לרדת לפחות בשכר דירה לשנה.

 

מחיר הדירה בהחלט נתון למיקוח. אני הורדתי קרוב ל-10% ממחיר ההתחלתי אותו דרש המוכר. יש לציין שהמחיר הראשוני היה מעט נמוך ממחיר השוק. גם בדירות אחרות שבדקתי הצלחתי להוריד קרוב לזה במו"מ. לדוגמה: הייתי קרוב לחתימה על חוזה קנייה. המוכרים כבר רכשו דירה חדשה והיו חייבים למכור על מנת לקבל כסף לדירה החדשה. הורדתי 12% ממחיר המבוקש (שהיה הגיוני למצב הדירה ואזור ).המכירה לא יצאה לפועל בשל אי הסכמה על מועד פינוי.

[edan82]

מכירת דירה, מכירת רכב או מכירת כל מוצר אחר שאינו מפוקח- המחיר המבוקש נתון לשיקול דעתו של בעל הנכס.

 

למה אני כותב בעל הנכס ולא משתמש במילה "מוכר"?

 

כי אולי הוא לא רוצה למכור אלא רק רוצה לחוש את השוק ולקבל אינדיקציה לערכו של הנכס שלו ואולי הוא רוצה למכור אבל מתמחר בצורה לא ריאלית ולכן לא יצליח למכור.

 

יש כמה סוגי מוכרים:

1.לא ריאליים- דיברתי עליהם, מתמחרים גבוה וללא פרופורציות.

2. הבודקים- כאמור רק רוצים לבדוק ערך הנכס ללא כוונת מכירה מיידית.

3.הגמישים- מתמחרים במחיר מסויים (ריאלי או לא) אבל מביעים נכונות להתגמשות כדי לסגור עיסקה.

4.הקשיחים- מבקשים מחיר אחד שהוא קשיח ולא נתון למו"מ.

 

מכאן אתה, פותח השרשור, אמור להבין שאין תשובה גורפת, כל אחד והסגנון שלו כמוכר.

מ"חובתך" כלקוח לעשות שיעורי בית ובהתאם לזה להתמקח כדי להגיע למחיר שיהיה מקובל על 2 הצדדים

לא הגעתם להסכמה?

תמשיך הלאה ואם ממש נדלקת על הנכס אז תנסה לבדוק את הסטטוס שלו כעבור זמן מה, אולי המוכר נתקע איתו ויגלה יותר גמישות.

[SurfHigh]

את הדירה שלי קניתי ב 17% פחות ממה שביקש המוכר בהתחלה.

ההצעה הראשונה שלי היתה 21% פחות ממה שהוא ביקש, ועובדה, המשכנו במו"מ.

ככה שהכל תלוי במוכר ובקונה, זה שוק לכל דבר ובניגוד לשווקים אחרים שבהם אתה מתמקח בלי סוף וחוסך סכום קטן,

פה כל אחוז מהמחיר הוא משמעותי - תחשוב כמה אתה צריך לעבוד בשבילו.

[דני זומרשטיין]

משא ומתן זהו מקצוע.

 

לפני שאתה מגיע לשלב המשא ומתן אתה חייב (לעצמך) לדעת כמה הנכס באמת שווה.

 

בהמשך למה שאמרו כל קודמי, אוסיף שקביעת שווי דירה זהו מקצוע נוסף..או לכל הפחות תהליך ברור למי שמבין ו/או בתחום.

 

כך למשל, שתי דירות זהות באותו המצב ובאותה הקומה אך שפונות לצדדים שונים, יש במקרים מסויימים הפרשים של 10 אחוזים במחיר ויותר. כך למשל, דירה אחת פונה לנוף ולכיוון השקט, השנייה, לכביש ולרעש. וזוהי רק דוגמא אחת. שלא לדבר על כיוונים בהם יש אנטנות סלולריות ו/או מבני תחט"פ. (חדרי חשמל), ועוד.

 

בנוסף, יש לבדוק בתוך הדירה עצמה אפשרות של כשלים ובעיות בדירה כמו רטיבויות,רטיבויות כרוניות, חריגות בניה, שכנים מרעישים מלמעלה, בעיות בועד הבית ו/או בתחזוקת הבניין, וכו.

 

 

לעניין חריגות בניה, יש לבדוק גם במחלקת מינהל ההנדסה של אותה העיר ולא רק בטאבו.

 

בכלל, יש לבדוק תיק בית משותף ותיק בניין.

 

לפני חתימת הסכם כלשהו, יש לבדוק ולקבל אישור עקרוני מבנק למשכנתאות על הדירה בבניין הספציפי. עלולים להיות מקרים שבנק מסויים לא יתן לך בגללך או לדירה בגלל הבניין או האיזור , משכנתא. (אני מניח שלא כאן תהיה לך בעיה.)

 

יש לבצע בדיקות רבות טרם שהגעת למשא ומתן על המחיר שנתתי לך כאן טעימות מהם. רק אז ניתן לדעת מה הדירה שווה (ויש הבדל בין הערכת מחיר הדירה על ידי שמאי - והערכה מה הדירה שווה לך)

 

תמיד לזכור, הדירה שתקנה צריכה להתאים לצרכיך ולצפיותיך. דירה זהו מקום שתחזור אליו בסוף כל יום (אם האישה לא תסלק אותך..) ועל כן, יש לוודא התאמה אישית ברמה גבוהה ולעיתים על זה משלמים..

 

ולפי כל הנתונים להתקדם או להמשיך הלאה.

[Badi_Mami]

תודה רבה לכולם

שבוע טוב

[michaelbe6]

אל תשכח שהנושא יכול לעבוד גם לכיוון השני.

מצאת דירה טובה, משופצת או לא דורשת השקעה מצידך, תאריך פינוי שמתאים לך ובעצם כל החבילה מתאימה לך חוץ ממחיר שיוכל להיות גבוה מעט ממחיר השוק.

יכול להיות שיהיה שווה להשקיע מעט יותר כסף ממה שתיכננת , אל תשכח שברכישת דירה מיד שניה בד"כ מתפשרים על חלק מהדברים שמתכננים בהתחלה, אם מצאת דירה שעומדת כמעט בכל הדרישות שלך, אולי שווה לשלם את הסכום של הבעל בית(במידה ולא ניתן יותר להוריד במחיר), הרבה עיסקאות טובות מתפקששות לפעמים בגלל סכומים שלא בטוח שהיה שווה לא לשלם אותם.

בהצלחה.

[Badi_Mami]

אל תשכח שהנושא יכול לעבוד גם לכיוון השני.

מצאת דירה טובה, משופצת או לא דורשת השקעה מצידך, תאריך פינוי שמתאים לך ובעצם כל החבילה מתאימה לך חוץ ממחיר שיוכל להיות גבוה מעט ממחיר השוק.

יכול להיות שיהיה שווה להשקיע מעט יותר כסף ממה שתיכננת , אל תשכח שברכישת דירה מיד שניה בד"כ מתפשרים על חלק מהדברים שמתכננים בהתחלה, אם מצאת דירה שעומדת כמעט בכל הדרישות שלך, אולי שווה לשלם את הסכום של הבעל בית(במידה ולא ניתן יותר להוריד במחיר), הרבה עיסקאות טובות מתפקששות לפעמים בגלל סכומים שלא בטוח שהיה שווה לא לשלם אותם.

בהצלחה.

 

מהמצב הזה בדיוק אני מפחד.

הדירה באמת משופצת ואני מכיר את האזור, כמו שאומרים רק לבוא עם מזוודה ולגור,

החשש שאני יגיד מחיר שלא מקובל עליו, ואז אני לא רוצה להגיע למצב שאני צריך להתחנן וזה יוביל לקצר בתהליך.

[natco]

אתה בא למו"מ בגישה אמוציונלית, וזה הדבר הכי גרוע שאתה יכול לעשות.

להתחנן??? אתה רציני???

 

אני מבין שאתה מאד רוצה את הנכס.

בכל מו"מ יש צד אחד שלהוט יותר לסגור את העסקה. הוא הצד החלש יותר.

לפעמים זה אתה, לפעמים זה הצד השני.

כשזה אתה, החוכמה היא להסתיר את זה הכי טוב שאתה יכול (כמובן לא להראות חוסר עניין ואדישות. זה טפשי,לא מנומס ונראה די פתטי) כזה הצד השני, החוכמה היא לזהות ולנצל זאת.

 

בכל מקרה, ניהול של מו"מ ענייני ("תראה, מר X. אני מאד מעוניין בנכס שלך. אבל אין מצב שאני יכול לשלם עליו את המחיר שאתה דורש. הבנק/השמאים/הדירקטוריון יצלבו אותי. מחיפושי באיזור הבנתי שהמחיר הריאלי לעסקה כזו הוא Y. מה אתה אומר?") וכך, לעלות לY+Z שיהיה המחיר המוסכם על שניכם.

 

*אם יש מתווך בעסקה הוא כבר ינהל זהת עבורך.

[michaelbe6]

מהמצב הזה בדיוק אני מפחד.

הדירה באמת משופצת ואני מכיר את האזור, כמו שאומרים רק לבוא עם מזוודה ולגור,

החשש שאני יגיד מחיר שלא מקובל עליו, ואז אני לא רוצה להגיע למצב שאני צריך להתחנן וזה יוביל לקצר בתהליך.

 

אין דבר כזה לא מקובל עליו, זה עניין של ביקוש והיצע.

אם המוכר אינו לחוץ והוא יודע שהמחיר ריאלי גם אם הוא מעט גבוה יותר, כנראה שאתה זה שתצתרך להיתפשר, אם הוא מעט לחוץ והמחיר שאתה תיתן יהיה הוגן גם עבורו למרות שזה נמוך ממה שהוא ביקש, כנראה שתיסגר עיסקה.

כמובן שלך אין את היכולת לדעת את מצבו האמיתי של המוכר ולכן יש כאן משא ומתן שחלק טריויאלי ממנו לדעתי הוא משחק מחירים בין שתיכם, כמו שאמרו כאן לפני, משא ומתן זה סוג של אומנות , אם הבחור רוצה למכור ואתה רוצה לקנות, אין סיבה שלא תיסגר עיסקה ששתיכם תוכלו לחיות איתה בשלום.

[sperial]

הכל עניין של טקטיקות משא ומתן, עליך לקבוע לעצמך גבולות למחיר המכסימלי שאתה מוכל לשלם (או המינימלי שתסתפק בו במכירת דירה), ואת המו"מ לנהל בגבולות אלה.

שים לב היטב לעצותיו של דני זומרשטיין. אאל"ט הוא מתווך דירות, ועצותיו חשובות מאד.

לגבי בדיקת העסקות באזור - נסה את "מחירון הדירות" באתר יד2. הנתונים זהים לאלה שבאתר רשות המסים, אבל הממשק הרבה יותר נוח, כולל מפה (שבה מוצגת בד"כ העסקה האחרונה בכל בניין).