לקנות או לשכור דירה?

[hans]

דעתי האישית והבלתי מחייבת בעניין:

הסכום לא מספיק לקנייה. פשוט ככה.

אין דירות 3 חדרים ב-800 בירושלים, אולי חורבה מצחינה בודדת בשכונה מדורדרת.

שכירות של 3200 ל-4 חדרים זה אחלה מחיר, למה לא להישאר?

 

4 חדרים באזור סביר זה בסביבות המיליון וחצי (שוב, לדירה שאיננה חורבה),

יענו, פי 2 ממה שיש כרגע.

 

העבודה בירושלים? זאת אומרת, במילים אחרות, אשכרה יש עבודה בירושלים?

[meteor]

דעתי האישית והבלתי מחייבת בעניין:

הסכום לא מספיק לקנייה. פשוט ככה.

אין דירות 3 חדרים ב-800 בירושלים, אולי חורבה מצחינה בודדת בשכונה מדורדרת.

שכירות של 3200 ל-4 חדרים זה אחלה מחיר, למה לא להישאר?

 

4 חדרים באזור סביר זה בסביבות המיליון וחצי (שוב, לדירה שאיננה חורבה),

יענו, פי 2 ממה שיש כרגע.

 

העבודה בירושלים? זאת אומרת, במילים אחרות, אשכרה יש עבודה בירושלים?

ל-700 שיש כבר מוסיפים משכנתא של כמה מאות. קשה, אבל אפשרי. וככה מגיעים למשהו סביר.

כן, העבודה זאת הסיבה שגרים בירושלים, כמה שזה נשמע מוזר. זאת גם הסיבה שחייבים להשאר פה ולא לעבור לפיריפריה.

[redroze]

לשם בדיוק אני חותר.

אם באיזור המיליון הם יכולים לקנות דירה במצב המניח את הדעת אז אני הייתי הולך על זה.

משכנתא של 300K ש"ח זה אל סוף העולם. זה משהו שבכיף ניתן להחזיר תוך 10 שנים גם אם אתה לא בעל הכנסה גבוהה.

[meteor]

לשם בדיוק אני חותר.

אם באיזור המיליון הם יכולים לקנות דירה במצב המניח את הדעת אז אני הייתי הולך על זה.

משכנתא של 300K ש"ח זה אל סוף העולם. זה משהו שבכיף ניתן להחזיר תוך 10 שנים גם אם אתה לא בעל הכנסה גבוהה.

[hans]

יפה.

אם כך, אשמח לשמוע על דירת 3 חדרים במצב סביר באזור סביר בירושלים במיליון שקל בלבד.

מן הסתם ההגדרה ל"סביר" היא נזילה, אבל יאללה.

[roee]

לשם בדיוק אני חותר.

אם באיזור המיליון הם יכולים לקנות דירה במצב המניח את הדעת אז אני הייתי הולך על זה.

משכנתא של 300K ש"ח זה אל סוף העולם. זה משהו שבכיף ניתן להחזיר תוך 10 שנים גם אם אתה לא בעל הכנסה גבוהה.

 

כלומר להוציא את כל ההון העצמי שלהם + 300K משכנתא (שהם יכולים להחזיר בקושי רב, לפי איך שזה נשמע)?

[sperial]

לא ציינת דבר לגבי כושר ההחזר שלהם - עכשוי ועתידי - אשר מגדיר את היקף המשכנתא שיוכלו לקחת:

מה הכנסתם השוטפת כעת?

תוך כמה שנים הם צפויים לצאת לגמלאות? (לגבי האישה, אני מניח, מדובר בתקופה קצרה ואז הכנסתה השוטפת תצטמצם).

לאיזה טווח הם תהכונמים לקחת משכנתא - אני מניח שלא יותר מ-10 שנים, ואז גם גובה המשכנתא די מצומצם.

 

רק לאחר שידעו מה הסכום הכולל העומד לרשותם יהיה אפשר לדעת אם בכלל אפשר למצוא דירה סבירה לרכישרה בסכום זהץ.

 

redrose - משכנתא של 300,000 ש"ח זה לא נורא אם אתה בן 30 ומתפרנס באופן יציב. לא בגיל 60 עם הכנסות מצומצמות, וקרוב לודאי שהמשכנתא תהיה ל-10 ולא ל-30 שנה.

 

itsik170 הזכיר הוצאות נלוות - נכון מאוד. רק עלויות תיווך ועו"ד לדירה של מיליון ש"ח יגיעו לסביבות 20-30 אש"ח ועל זה יש להוסיף עליוית התאמות (בדירה חדשה) או שיפוץ (במשומשת) העשויים להגיע לעשרות אלפי ש"ח ויותר בכלל בלי להרגיש. אלה סכומים שצריך להכניס לתחשיב. כמוכן - אם בדירה השכורה מכשירי החשמל שייכים לבעל הבית יש להוסיף תקציב הצטיידות ועפילו ציוד בסיסי (מקרר, מכונת כביסה, תנורי בישול ואפיה) יעלו בין 10-20 אש"ח שלא לדבר על ציוד פחות קריטי שמשפר מאוד את איכות החיים (כגון מדיח כלים או מיבש כביסה) צריך לבדוק גם עלויות תחזוקה (מיסוים, ועד בית וכו') ולהביא בחשבון שתיקונים שבדירה שכורה נעשים על חשבון בעל הדירה עוברים לחשבון הדיירים בדירה בבעלותם.

 

ועניין אחרון - כאשר כתבתי "פריפריה" התכונתי לפרוורים. איני מכיר את ירושלים, אבל חיפאי במצב זה בהחלט היה צריך לשקול מעבר לנשר או לקריות, וגם לירושלים יש פרוורים דומים שיש לשקול מעבר אליהם.

[hans]

הפרברים של ירושלים... יש חיה כזאת?

יש התנחלויות למיניהן, אני לא מכיר את נושא הנדל"ן שם.

יש את מעלה אדומים - אותם מחירים כמו ירושלים,

מבשרת ציון - כנ"ל, וזהו בערך.

[meteor]

דווקא מעלה אדומים זאת אפשרות טובה לדירה יחסית לא יקרה ואזור טוב לגור בו. אבל לא לכולם מתאים המרחק מירושלים. בעיקר לאלה שעובדים בירושלים.

[meteor]

מה דעתכם על זה?

http://finance.walla.co.il/?w=/139/2597294

[redroze]

יפה.

אם כך, אשמח לשמוע על דירת 3 חדרים במצב סביר באזור סביר בירושלים במיליון שקל בלבד.

מן הסתם ההגדרה ל"סביר" היא נזילה, אבל יאללה.

 

אני לא מכיר את אזור ירושלים ואתה יכול גם לשים לב מהשאלות שלי שאני רק מנסה לכוון את הבחור. אין לי מושג אם ב-1M ש"ח אפשר לרכוש דירה סבירה בירושלים או לא.

 

רועי, כן, משכנתא של 300K ש"ח זה בהחלט הגיוני ואני אסביר את עצמי.

א) ההחזר (בריביות המגוחכת שיש כיום) עומד על כ-3K ש"ח שזה פחות או יותר מה שהם משלמים גם ככה על שכירות (ובנינו, הבנק גם ככה לא יאשר להם יותר מזה).

ב) שים לב שציינתי בכוונה לסיים את המשכנתא תוך 10 שנים (ולא להיות כמו רוב הישראלים שמורחים ל-25 שנה כדי "לא להרגיש את הכובד בכיס") שזה פחות או יותר הזמן שנותר להם לעבוד.

ג) כמובן שצריך לקחת בחשבון שההחלטה הזו לא משאירה להם הרבה רזרוות לפנסיה.

ד) ברור שצריך לקחת בחשבון שיש הוצאות נוספות אבל אני מניח שבני המשפחה ישמחו לעזור במה שהם יכולים להורים שלהם כדי שיוכלו להזדקן בכבוד (וכמובן שזה ישתלם להם בעתיד כי יהיה להורים מה להוריש לילדים שלהם, ואני יודע שהמשפט הזה לא נשמע טוב אבל זו המציאות). גם בשכירת דירה יש הרבה הוצאות שאתה לא לוקח בחשבון, נגיד ובמקרה הטוב הם ישארו 5 שנים בממוצע בדירה שכורה אז כל 5 שנים צריך לארוז ולהעביר את כל החפצים ומפאת גילם הם יצטרכו לשכור חברה שתעשה עבורם את העבודה וזה לא עניין זול. בנוסף אתה צריך לקחת בחשבון את האי נעימות של חיפוש דירה להשכרה בגיל כזה.

 

בוא נעשה חישוב קטן, אם תקבל היום 2% שנתי על החסכון (של 700K ש"ח) אתה צריך לנשק את הרגליים של הבנקאי שלך. זה נותן לנו הכנסה של 420K ש"ח על טווח של 30 שנה. עכשיו נחשב את העלות של השכרת הבית (ואני עושה לך פה הנחה מאוד מקלה שהשכירות שהם משלמים היום תשאר באותו סדר גודל, הנחה שגם אני ואתה יודעים שהיא לא ראציונלית) 1.15M ש"ח.

כלומר אם נעשה מאזן נראה שאחרי 30 שנה הם נשארים במינוס של 30K ש"ח, כלומר פחות או יותר בזמן הזה הם יגמרו את החסכונות שלהם ולא ישאירו הרבה לדורות הבאים.

[sperial]

redrose - החישוב שלך לא מביא בחשבון כמה דברים:

1. שינוי בריבית או עלית מדד - שיגדילו את ההחזר החודשי.

2. הכנסות שוטפות שגודלן (העכשווי והצפוי) לא צויינו בשרשור.

3. השארת סכום כלשהו למקרה חרום.

4. עלויות נלוות לרכישת ומעבר דירה שיצטרכו להיות ממומנות מהמשכנתא, וכן ביטוחים נדרשים - ככלל אצבע ברמות ריבית של 4-5%, שנדמה לי שהן סבירות להלואה קל"צ, מדובר בסדר גודל של למעלה מ-1,000 ש"ח לחודש לכל 100,000 ש"ח הלואה, שאותם יש לשלם מהמשכורת או הפנסיה שהם כנראה די דלים.

[redroze]

1. נכון, כי את הסכום חישבתי לפי ריבית קבועה שכיום היא דרומית ל-4% (מניסיון), היא כ"כ נמוכה שלא שווה לקחת סיכון על ריביות צמודות מדד.

2. ברור שלא לקחתי אותם בחשבון מכיוון שהם זהות ב-2 המקרים. הכוונה היא במקום לשלם 3200 ש"ח על השכירות הם יצטרכו לשלם 3K ש"ח לבנק. ב-2 המקרים הם יצטרכו להמשיך לשלם ארנונה, מים, חשמל, קניות וכו'. אם הם כיום מצליחים לקיים את עצמם עם שכירות כזו אז הם בטוח יצליחו להחזיק את עצמם עם משכנתא כזו.

3. מסכים אתך אבל אני לא אוהב לעסוק בתורת הלא נודע.

שלא תבין אותי לא נכון, אני ממש לא מאלו שחושבים ש"לי זה לא יקרה" ומנצלים עד השקל האחרון. אני בעד להשאיר רזרוות בצד, אבל פה המקרה כבר "אבוד". אם הם ימשיכו לשכור דירה וחס וחלילה "יקרה משהו" עוד 20 שנה עדיין לא ישאר להם הרבה חסכונות להסתמך עליהם כי רוב החיסכון "הלך" על השכירות.

4. את הביטוחים האלה אני ממליץ להם לרכוש בין אם הם בוחרים באופציה של משכנתא ובין אם לא. הסיבה שאנשים לא רוכשים את הביטוחים האלה בגיל צעיר יותר גורמת לרוב ה"מקרי חירום" שאתה מדבר עליהם.

לדעתי ההערכה של הריבית שלך רחוקה מהמציאות, מדובר פה במכנתא של פחות מ-40% מערך הנכס לטווח מאוד קצר (10 שנים), כלומר משכנתא בעלת "רמת סיכון" מאוד נמוכה מבחינת הבנק (בניגוד לחבר'ה צעירים שלוקחים 60% מערך הנכס ופורשים ל-25 שנה, מבחינת הבנק זה כלכלי יותר אבל מצד שני אם הבנק יצטרך לממש את הנכס הוא כנראה יפסיד יותר). הסיכון היחיד שיפחיד את הבנק הוא הגיל של לוקחי המשכנתא, ואת זה אפשר לפתור באמצעות ביטוחים מתאימים.

 

מניסיון מאוד טרי, הבנקים לא "קופצים ונלחמים" על אנשים שרוצים משכנתאות לטווח קצר אבל מצד שני הם גם לא יכולים להגיד להם לא כי מדובר פה ב"רווח בטוח" לבנק.

[sperial]

אני לא לגמרי מעודכן בנושא הריביות - הבדיקה האחרונה שביצעתי היתה לפני כחצי שנה ואז ריבית קל"צ בשבילי (טיפה יותר צעיר, אבל עם הכנסה יותר גבוהה במידה משמעותית) עמדה על קצת פחות מ-5%.

אין לי מושג כיצד הבנקים מעריכים את הסיכון של אותו זוג, אבל אני מניח שסיכון שלא בא לידי ביטוי בריבית יתבטא בעלות ביטוח החיים של בני הזוג, שקרוב לודאי יהי יקר במיוחד.

כאשר אני מציין "מקרה חירום" אני מתכוון בעיקר לבעיה רפואית שבגיל +60 אינה דבר נדיר ועלולה לפגוע, לפחות זמנית, ואולי באופן קבוע, בהכנסות השוטפות, וכמובן ביכולת התשלום הן של המשכנתא והן של שכירות.

בקו התחתון - אם אני במקום אותם בני זוג כנראה שהייתי צריך להתפשר על איכות הדירה (גודל, מיקום או שניהם) על מנת להקטין את העלות. זה נכון הן לשכירות והן לרכישה. כאן יש יתרון לשכירות שכן, אם נניח, הם שוכרים דירה בבניין ללא מעלית ועקב כך השכירות יחסית זולה, הרי שהאופציה לעבור לדירה יותר נגישה במקרה הצורך יחסית פשוטה, בעוד שבמקרה של רכישת דירה מדובר או בשילוב של פעולות שכירה והשכרה במקביל, או כניסה לבור של מכירת דירה (ושכירת או רכישת אחרת) על כל ההתעסקות והעלויות הנובעות ממנה.

[meteor]

"צריך להגיד אמת: מחירי הדירות לא יירדו"

 

http://finance.walla.co.il/?w=/139/2600183